各位朋友，大家好！今天我想和大家一起讨论一下“在项城购买预售的新建商品房时需要注意的事项”。这个话题非常重要，因为它直接关系到每一位在项城购买此类商品房的利益，同时也是大家最关注的问题。
我们经常收到购房者的咨询，其中最常见的问题是：“我购买的楼盘是否安全？是否能够办理房产证？我购买的房屋是否可以进行网签并备案？”今天，我想围绕这些问题向大家介绍在项城购买新建商品房时需要注意的事项，以确保您的购房安全。
让我们先了解一下新建商品房的销售种类，主要包括两种：新建商品房预售和新建商品房现售。具体情况如下：
1、什么是新建商品房预售
新建商品房预售是指房地产开发企业在正在建设中的商品房尚未完工前，提前将其出售给购房者并收取定金或房款的行为。也就是大家所说的期房。新建商品房预售需要开发企业取得商品房预售许可证。取得该许可证需要满足一定条件，包括具备国有建设用地使用权证、土地规划证、工程施工许可证和工程规划许可证这四个证件。只有符合预售条件的楼盘项目才能办理商品房预售许可证（以下简称预售许可证），所以常说的五证齐全指的就是这五个证件。目前，购买这类商品房是最常见的情况。然而，如果您不注意，可能会面临很大的风险。因此，购房者应对此问题格外关注，比起户型、小区环境、高档程度和地理位置等因素，购房安全更为重要。今天我们的讨论主题正是这个，希望大家能耐心阅读本文。
2、什么是新建商品房现售
即新建商品房现房销售，是指开发商所开发的新建商品房已竣工，已取得竣工验收，符合交房条件，购买后就直接可以入驻。如果企业已办理了不动产权首次登记（即大家所说的总证或大证），购买后可以直接办理不动产权证，购买此类房屋相对安全，所以本文就不做探讨。
以下是针对新建商品房预售（以下简称期房）的深入讨论，以帮助您避免在购买此类商品房时上当受骗，保护您的购房安全和维护您的合法权益。
项城市房地产管理处在2016年12月份整体职能划转至项城市自然资源和规划局，并成立了项城市不动产登记中心。自然资源和规划局在此基础上认真研究了与商品房交易和资金监管相关的重大事项，并结合本地实际情况，研发了一系列系统，例如新建商品房网签备案和新建商品房资金监管等，旨在保护购房人的购房安全。在项城购买期房时，只要您稍微了解相关信息，您购买的期房将会得到一定的安全保障。因此，请您务必继续阅读下文。
根据我们的日常调查和回访发现，很多人在购买期房时最关注楼盘的位置和开发企业的声誉等方面，尤其是在房地产市场火爆的时候。然而，他们往往不关注该项目是否获得预售许可证，也不了解为何购买期房需要进行网签合同、合同备案和资金监管等步骤。再加上一些销售顾问的误导，很容易购买到没有预售许可证的楼盘，甚至在购买有预售许可证的楼盘时，也听从销售顾问的建议，先不进行网签，先不将购房资金存入资金监管账户，而是直接将购房资金交给开发商。尽管我们进行了大量宣传，并在您在网上签订预售合同后发送了多条短信提醒，告知您如何将购房资金存入资金监管账户等安全事项，但这些提醒往往没有引起足够的注意。
购房是一项重要的决策，我们在购买日常用品时都会认真研究，然而在购买期房时，很多人为了买到房，不仅不仔细阅读合同约定内容，甚至连合同本身都没有见过。在我们的日常回访中，我曾经与许多购房者开玩笑说：“您真放心啊，这可是几十上百万的投资啊”。
那么，到底我们在买期房时，应该如何去做才能保障购房安全呢？其实很简单，只需要四步即可保障您的购房安全，不信您往下看：
第一步：确认预售许可证
根据《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》”。
因此，在您购买期房时，不要听有些销售顾问给您误导，要看他们有没有取得预售许可证。查看预售许可证很简单。
第一、在售楼处查看预售许可证，并核对预售范围和资金监管账户信息。根据《城市商品房预售管理办法》第九条规定：“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书必须载明《商品房预售许可证》的批准文号。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”。在商品房预售许可证上可以查看您购买的楼幢是否在预售范围内，预售资金监管账户信息等；
第二、使用“项城不动产”公众号或项城市不动产登记便民服务平台的“楼盘查询”功能，查询该所购买的楼幢是否具有预售许可证。确保无误后再决定是否购买。如果确定购买，应先网上签订《新建商品房买卖合同》，再根据合同约定把购房资金全部存入资金监管账户，就是大家说的网签备案。
第二步：网上签订《新建商品房买卖合同》
进行网签备案是为了保护购房人的权益。网签合同和合同备案是这一过程的重要环节。
网签合同:是为了保护购房人的购房安全，防止开发商将您所购买的商品房二次销售给他人，或者将您购买的商品房进行抵押等，保障购房安全。
合同备案:是将签订的合同向项城市不动产登记中心进行备案，进一步来保护您的购房安全，合同备案一般都是企业来完成的，因此合同签订后要及时查看是否备案。
如何网上签订合同？
在合法销售的楼盘项目中，我们为了保障购房安全，为每个项目售楼处都配置了项城市新建商品房网签和备案系统。一旦您决定购买房屋，开发企业将在网签系统中填写买卖合同的相关信息。双方经过审核，确保合同内容无异议后，即可进行备案并生成合同文件进行打印。在这个过程中，您将收到一条合同提交备案的短信通知，截图如下：
如在上图中所示的短信信息中，清晰地说明了后续的操作步骤。在打印合同后，请务必仔细确认合同内容，特别是与逾期交房违约责任、实测面积与预测面积的约定、按揭贷款购买时的付款约定等相关条款。只有在您对合同的各项条款没有异议后，才进行签字确认。一旦双方签字并盖章，合同即具备法律效力。
第三步：根据合同约定将购房资金存入资金监管账户
根据《项城市商品房预售资金监管办法》规定，企业不得直接收取任何性质的房价款，购房资金应由购买人自己存入所在项目的资金监管账户。为此，我们在每一个符合预售的企业都放置了“资金监管专用POS机”。
合同签订后，企业应使用资金监管专用POS机输入合同备案号，获取应交的购房资金，购房人核对无误后，通过刷卡的方式支付。支付成功后，您会收到短信提醒，如下图：
同时，POS机打印出来的小票会显示合同备案号、项目名称、购买人、房号等信息，如果POS机小票中没有上述信息，或者没有收到短信提醒，应核实您用于支付的POS机是否为资金监管专用POS机。
下图为楼盘的资金监管专用POS机
下图为通过资金监管专用POS机支付后打印的小票
第四步：合同备案和备案查询
1、合同备案
购房资金通过资金监管专用POS机刷卡支付后，支付信息会自动推送至网签备案系统中，开发企业就可以去备案部门进行合同备案了。根据《城市商品房预售管理办法》第十条：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。商品房的预售可以委托代理人办理，但必须有书面委托书。
提醒：如果您的购房合同无法进行备案，很可能是因为您的购房资金未存入资金监管账户，备案系统无法开启备案功能。
2、备案查询
您不仅可以通过扫描合同封面的二维码查询备案情况，也可以通过“项城不动产”公众号中的“备案查询”栏目或项城市不动产便民服务系统查询来查询合同的备案情况。同时，合同备案后，您会收到一条短信提醒，如下图：
通过上述的查询购买房屋是否取得预售许可证、网上签订合同、购房资金存入资金监管账户和完成合同备案这四个步骤，您购买的期房就比较有保障了。
当然，为了更好的保护您的产权不受侵犯，建议您根据情况前往不动产登记中心办理预告登记。
什么是预告登记？
预告登记是新建商品房预售时，购房者可以就尚未建成的商品房进行预告登记，以制约开发商把已出售的商品房再次出售或者进行抵押等，保护自己的合法财产。
不少人认为预告登记只是在按揭贷款购房时才需要或者才可以办理，其实这个是完全错误的，根据《民法典》第二百二十一条规定：“当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”。
也就是说，只要您购买的是预售的商品房，您都可以通过办理预告登记来防止自己的商品房被他人非法处分，例如企业隐瞒交易信息私自抵押等情况的发生。